پلتفرم معاملاتی فارکس

ثمن معامله چیست؟

در آموزش «کارشناسی ملک و کارشناسی قیمت» با انواع روش‌های برآورد ارزش واقعی ملک در تمام نقاط کشور آشنا می‌شوید.

مطالبه ی ثمن معامله

مطالبه ی ثمن معامله از زبان وکیل دادگستری: زمانی که دو شخص با هم قراردادی منعقد می کنند، هر یک تعهداتی را بر عهده می گیرند. اصل بر این است که هر دو باید به تعهداتی که بر عهده گرفته اند عمل کنند. اما گاهی پیش می آید که شما به موقع به تعهدتان عمل می کنید، اما طرف مقابل به هر نحو به عهد خود وفا نمی کند.

یکی از رایج ترین معاملاتی که بین طرفین منعقد می شود، بیع است. بیع همان خرید و فروش است. در قرارداد بیع ممکن است شما کالایی را که فروخته اید به خریدار تحویل دهید، اما خریدار بهای آن را نپردازد. در این شرایط دعوای مطالبه ی ثمن مطرح می شود.

ثمن چیست؟

ثمن در لغت به معنای نرخ و بها است. در اصطلاح هم همین معنا را دارد.

در اصطلاح ثمن آن بهایی است که برای کالایی داده می شود.

این ثمن هم می تواند به صورت پول باشد و هم به صورت کالایی دیگر. تعجب نکنید. ممکن است کسی خانه ی خود را بفروشد و یک خودرو ی پورش به عنوان ثمن به او داده شود.

اما در سطح جامعه معمولا ثمن همان پول است. معاملاتی که در آن ها ثمن خود کالایی دیگر است، به عنوان عقد معاوضه رایج است.

زمان و مکان پرداخت ثمن:

معمولا برای پرداخت ثمن و تحویل مورد معامله، شرایطی تعیین می شود.

مثلا در قرارداد نوشته می شود که ثمن نقد است و در همان مجلس پرداخت می شود. یا برای پرداخت ثمن سه قسط تعیین می شود.

مثلا مبلغی در هنگام تنظیم قرارداد، مبلغی زمان تحویل کالا و مبلغی در زمان تنظیم سند به فروشنده پرداخت می شود. معمولا هم به همین شکل نوشته می شود.

همچنین ممکن است برای پرداخت ثمن از نظر مکانی هم شروطی گذاشته شود.

طرفین باید نسبت به شرایطی که از نظر زمانی و مکانی برای پرداخت ثمن تعیین می شود پایبند باشند. اگر هم در این مورد توافقی نکردند، ثمن باید در زمان تنظیم قرارداد تمام و کمال پرداخت شود.

الزام به پرداخت ثمن معامله:

به موجب ماده ی 362 قانون مدنی، به محض وقوع بیع، خریدار مالک کالا (مبیع) و فروشنده مالک ثمن می شود.

پس فروشنده متعهد است که کالا را به خریدار تحویل دهد. خریدار هم متعهد است ثمن را در موعد و محل مورد توافق به فروشنده بپردازد.

اگر خریدار ثمن را در زمان مقرر نپردازد، فروشنده می تواند با استفاده از خیار تاخیر ثمن، معامله را فسخ کند.

همچنین می تواند با مراجعه به دادگاه و تقدیم دادخواست، الزام خریدار به پرداخت ثمن را بخواهد.

دعوای مطالبه ی ثمن:

اگر خریدار به تعهد خود عمل نکند و تحت هیچ شرایطی حاضر به پرداخت ثمن نشود، فروشنده می تواند دعوای مطالبه ی ثمن را مطرح کند.

به این ترتیب فروشنده با تقدیم دادخواست به مرجع صالح، از دادگاه تقاضا می کند که خریدار را به پرداخت ثمن ملزم کند.

اگر ثمن معامله وجه رایج باشد، خواهان می تواند در دادخواست خود علاوه بر ثمن معامله، خسارت تاخیر تادیه را تا روز اجرای حکم درخواست کند.

همچنین می تواند هزینه ی دادرسی پرداختی و حق الوکاله ی وکیل را مطالبه نماید. در این صورت اگر دادگاه خواسته ی خواهان را صحیح تشخیص دهد، حکم به پرداخت هزینه های گفته شده نیز می دهد.

دادگاه پس از بررسی دلایل، اگر ادعای او را صحیح تشخیص دهد، خریدار را به پرداخت ثمن ملزم می کند.

در این صورت برای خریدار اجرائیه صادر می شود و او باید ظرف ده روز به مفاد اجرائیه عمل کند. اگر خود خریدار به مفاد اجرائیه عمل نکند، اجرای احکام خود اقدام می کند.

ارکان دعوای مطالبه ی ثمن:

دعوای مطالبه ی ثمن چند رکن دارد:

  • وقوع بیع بین خریدار و فروشنده: باید بین طرفین معامله ای واقع شده باشد تا بتوانیم خریدار را ملزم به پرداخت ثمن بدانیم. نیازی نیست که حتما قراردادی به صورت کتبی بین طرفین وجود داشته باشد. البته وجود قرارداد به صورت کتبی امر اثبات را ساده تر می کند. اما اگر قراردادی نباشد، فروشنده باید وقوع بیع را ثابت کند. برای این کار می تواند از شهادت شهود و سایر ادله ی اثبات دعوا استفاده کند.
  • عمل ننمودن خریدار به تعهد خود: خریدار متعهد است ثمن را به فروشنده بپرازد. هر گاه خریدار به تکلیف خود عمل نکند و از توافق تخلف کند، فروشنده می تواند ثمن را مطالبه کند.

توجه کنید اگر فروشنده مبیع را تحویل نداده باشد باز هم می تواند دعوای مطالبه ی ثمن را مطرح کند. در این صورت خریدار می تواند دعوای الزام به تحویل مبیع را به عنوان دعوای تقابل طرح کند.

اثبات عدم پرداخت ثمن:

فروشنده خواهان دعوای مطالبه ی ثمن است. او مدعی حقی بر عهده ی خریدار (خوانده) است، پس بار اثبات دعوا بر عهده ی او است.

یعنی خواهان باید ثابت کند که خریدار بابت ثمن مدیون او است. چرا که ماده ی 197 قانون آیین دادرسی مدنی، اصل را بر برائت قرار داده است.

پس اگر کسی مدعی دینی بر دیگری است باید آن دین را ثابت کند.

مطالبه وجه ثمن

اثبات پرداخت ثمن:

هر گاه فروشنده، دین خریدار به پرداخت ثمن را ثابت کرد، خریدار باید ثمن را به او بپردازد.

مگر اینکه خریدار ثابت کند ثمن را به به فروشنده پرداخت کرده یا معامله به جهتی فسخ یا باطل شده است.

زیرا مطابق ماده ی 198 قانون آیین دادرسی مدنی، اگر دین بر عهده ی کسی ثابت شود، اصل بر این است که دین باقی است. مگر اینکه ثابت شود دین با پرداخت یا به شکل دیگری از بین رفته است.

دادگاه صالح مطالبه ثمن معامله:

کدام دادگاه برای رسیدگی به دعوای مطالبه ی ثمن، صالح است؟

  • اگر ثمن معامله کمتر از 20 میلیون تومان باشد، شورای حل اختلاف صالح است.
  • اگر ثمن معامله بیشتر از 20 میلیون تومان باشد، دادگاه عمومی حقوقی صالح است.

مطابق رای وحدت رویه شماره ی 31 دیوان عالی کشور، دادگاه محل اقامت خوانده صالح است. چه مبیع منقول باشد چه غیر منقول. پس:

  • اگر ثمن معامله کمتر از 20 میلیون تومان باشد، شورای حل اختلاف حوزه ی محل اقامت خوانده صالح است.
  • اگر ثمن معامله بیشتر از 20 میلیون تومان باشد، دادگاه عمومی حوزه ی محل اقامت خوانده صالح است.

هزینه دادرسی:

دعوای مطالبه ی ثمن معامله، یک دعوای مالی است. پس هم باید بهای خواسته تعیین شود، هم هزینه ی دادرسی آن باید مطابق دعاوی مالی پرداخت شود. بنابراین:

  • اگر رسیدگی به دعوا در صلاحیت شورای حل اختلاف باشد، 2/5 درصد ارزش خواسته و
  • اگر رسیدگی به دعوا در صلاحیت دادگاه باشد 3/5 درصد ارزش خواسته به عنوان هزینه ی دادرسی پرداخت می شود.

اگر خواهان توان پرداخت این مبلغ را ناشته باشد باید اعسار از پرداخت هزینه ی دادرسی را هم مطرح کند.

مدارک مورد نیاز:

  • کارت ملی خواهان
  • ثبت نام در سامانه ثنا. با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی می توانید ثنا ثبت نام کنید.
  • تهیه متن دادخواست. وکلای مجموعه ی ما می توانند در تهیه دادخواست شما را یاری کنند.
  • مبایعه نامه یا قراردادی که بتواند وقوع بیع را اثبات کند.

تامین خواسته در دعوای مطالبه ی ثمن:

در قانون آیین دادرسی مدنی برای خواهان امکانی پیش بینی شده تا بتواند از اموال خوانده به میزان خواسته ی خود توقیف کند.

در واقع خواهان می تواند تقاضای تامین خواسته نماید. این تقاضا می توانند قبل، بعد یا ضمن تقدیم دادخواست مطرح شود.

در مورد مطالبه ی ثمن هم امکان تقاضای تامین خواسته وجود دارد.

بنابراین خواهان می تواند ضمن پرداخت خسارات احتمالی که ممکن است از تامین خواسته به خوانده وارد شود، تقاضای تامین خواسته نماید.

در این مورد خواهان باید مبلغ خسارت را نقدا به صندوق دادگستری بپردازد.

دادخواست تقابل مطالبه ی ثمن:

گاهی ممکن است خریدار با اینکه ثمن معامله را مطابق قرارداد نپرداخته، اما دادخواست الزام به تحویل مبیع یا الزام به تنظیم سند رسمی را علیه شما طرح کند.

در این موارد شما می توانید دادخواست متقابل یه طرفیت خریدار داده و خواسته ی خود را مطالبه ی ثمن معامله قرار دهید.

وکیل حقوقی برای مطالبه ثمن معامله

اگر وجهی از معامله شما باقی مانده است که خریدار به شما پرداخت نکرده است ، ما می توانیم این وجه را از خریدار مطالبه و برای شما وصول کنیم.

استرداد ثمن معامله

استرداد ثمن معامله استرداد ثمن معامله دعوی استرداد ثمن ، زمانی موضوعیت پیدا می کند که معامله به یکی از جهات ، فسخ یا اقاله شود و یا اینکه معامله از ابتدا باطل باشد . در چنین حالتی خریدار می تواند اقدام به طرح دادخواست حقوقی استرداد ثمن معامله کند . همچنین ممکن است استرداد ثمن بر اساس ماده 387 قانون مدنی ( ضمان معاوضی ) با این موضوع که اگر مبیع قبل از تسلیم بدون تقصیر و اهمال از طرف بایع تلف شود بیع منفسخ و ثمن باید به ثمن معامله چیست؟ مشتری مسترد گردد . مگر اینکه بایع برای تسلیم به حاکم یا قائم مقام او رجوع نموده باشد که در این صورت تلف از مال مشتری خواهد بود ، عنوان گردد . بنابراین در چنین شرایطی با درخواست خریدار ، فروشنده ملزم به پس دادن ثمن می شود .

استرداد ثمن معامله

استرداد ثمن معامله

در دعوی استرداد ثمن خریدار خواهان است که به طرفیت فروشنده اقامه دعوی می کند . لازم به ذکر است که بهتر است دادخواست استرداد ثمن به همراه دادخواست تأیید فسخ و یا بطلان بیع مطرح شود . پس از رسیدگی و صدور حکم قطعی مبنی بر محکومیت خوانده ، خواهان باید درخواست صدور اجراییه کند . چنان چه اصل ثمن در دست محکوم علیه باشد ، اصل ثمن توقیف و مسترد می شود و اگر اصل ثمن موجود نباشد ، به طرق مختلف از جمله معرفی اموال متعهد به قسمت اجرا ، اموال محکموم علیه توقیف و مبلغ ثمن از محل فروش آن به محکوم له پرداخت می شود و در صورت عدم امکان توقیف با استناد به ماده 3 قانون نحوه ی اجرای محکومیت های مالی ، می توان محکوم علیه را تا زمان پرداخت محکوم به یا اثبات اعسار ، حبس کرد .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

نکات مهمِ خیار غبن فاحش در معاملات ملکی

نکات مهمِ خیار غبن فاحش در معاملات ملکی

خیار غبن فاحش یکی از خیاراتی است که به ثمن معامله چیست؟ واسطه آن می‌توان مبایعه نامه یا اجاره نامه را فسخ کرد. همانطور که می‌دانید معاملات ملکی جزو عقود لازم هستند و نمی‌توان به راحتی و در هر شرایطی آن‌ها را فسخ کرد. بنابراین به چنین خیاراتی برای فسخ معامله نیاز داریم.

خیار غبن فاحش یکی از مواردی است که به موضوع فسخ معامله در صورت ضرر و زیان مالی یکی از طرفین می‌پردازد. بنابراین به نظر می‌رسد اطلاع کامل از معنی، کاربرد و شرایط تحقق آن در معاملات ملکی بسیار کاربردی است.

در این مقاله ابتدا با معنی و تلفظ این خیار آشنا شده، در ادامه در خصوص کاربرد آن بیش‌تر توضیح داده و شرایط تحقق آن را بیان می‌کنیم. با خواندن این مقاله کاملا متوجه می‌شوید که چگونه می‌توان از خیار غبن فاحش جهت فسخ مبایعه نامه یا اجاره نامه استفاده کرد.

خیار غبن فاحش یعنی چه؟

بسیاری از افراد کلمه غبن را اشتباه تلفظ می‌کنند. تلفظ صحیح این کلمه، به این صورت است: «غَبْنْ». یعنی باید «غ» را با فتحه و «ب» و «ن» را با سکون بخوانید.

غبن کلمه‌ای عربی است و معنی آن، ضرر و زیان است. فاحش نیز کلمه‌ای عربی است و معانی متفاوتی دارد. اما در این اصطلاح، معنای فاحش معادل، آشکار، واضح و زیاد است. بنابراین غبن فاحش به معنای ضرر و زیان واضح و زیاد است.

خیار غبن فاحش نیز به معنای اختیار فسخ معامله، در شرایطی است که یکی از طرفین معامله (خریدار یا فروشنده) دچار ضرر و زیان واضح و زیادی شده باشند. اما در چه شرایطی می‌توانیم از خیار غبن فاحش استفاده کنیم؟

شرایط تحقق خیار غبن فاحش

به طور کلی از لحاظ فقهی و قانونی زمانی می‌توانیم از خیار غبن فاحش استفاده کنیم که ۳ شرط زیر برقرار باشد:

  1. معوض بودن قرارداد
  2. عدم تعادل اقتصادی در معامله
  3. جهل مغبون

درباره شرط اول توضیح زیادی نمی‌دهیم. چرا که انواع معاملات ملکی ذاتا دارای شرط معوض بودن قرارداد هستند. اما شروط ۲ و ۳ را در ادامه بررسی می‌کنیم.

شرایط تحقق خیار غبن فاحش: عدم تعادل اقتصادی در معامله

شرایط تحقق خیار غبن فاحش: عدم تعادل اقتصادی در معامله

تعادل اقتصادی یعنی اینکه بین ارزش واقعی ملک و قیمتی که برای آن پرداخت می‌شود، تناسب منطقی وجود داشته باشد.

منظور از تعادل اقتصادی در معامله چیست؟ تعادل اقتصادی در معاملات ملکی یعنی اینکه یک نسبت منطقی بین ارزش ملک مورد معامله با مبلغی که بابت آن پرداخت می‌شود وجود داشته باشد.

اما نکته مهمی که باید به آن توجه کرد این است که هر یک از طرفین معامله تلاش می‌کنند سود خود را در معامله افزایش دهند. بنابراین میزانی از عدم تعادل اقتصادی در معامله طبیعی است. چرا که هدف انجام هر معامله‌ای کسب سود است. پس حدی از عدم تعادل اقتصادی جزو ذات معامله است.

در نتیجه در اثبات وقوع خیار غبن نمی‌توان صرفا به اینکه یکی از طرفین معامله دچار ضرر و زیان شده است استناد کرد. بلکه زمانی حق استفاده از خیار غبن فاحش ایجاد می‌شود که نابرابری بین ارزش ملک و ثمن معامله در حدی باشد که علاوه بر از بین رفتن تعادل اقتصادی قرارداد، عرف نیز چنین تفاوتی را نپذیرید.

در چنین شرایطی است که قانون نیز در مقابل این امر مقاومت کرده و امکان استفاده از خیار غبن فاحش را برای خریدار فراهم می‌کند.

ذکر یک نکته در این جا خالی از فایده نیست. برخی از افراد تصور می‌کنند خیار غبن و خیار غبن فاحش دو موضوع متفاوت هستند. در حالی که اینطور نیست. در ماده ۴۱۶ قانون مدنی می‌خوانیم:

هریک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن می‌تواند معامله را فسخ
کند.

همانطور که می‌بینید، ملاک تشخیص غبن در قانون، فاحش بودن آن است. بنابراین خیار غبن و خیار غبن فاحش دو موضوع متفاوت نیستند.

اما فاحش بودن ضرر و زیان به چه معناست؟ چطور می‌توان ثابت کرد ضرر و زیان شما فاحش است؟ آیا حد مشخصی برای فاحش بودن ضرر و زیان وجود دارد؟ در ادامه به این سوالات پاسخ می‌دهیم.

ملاک فاحش بودن ضرر و زیان چیست؟

شاید بتوان گفت از خیلی جهات، تعیین حد فاحش بودن ضرر و زیان مهم‌ترین موضوع در خصوص خیار غبن در معاملات ملکی است. چرا که احتمالا هر فردی که احساس کند در معامله دچار ضرر و زیان شده است، تمایل دارد با استفاده از این خیار معامله را فسخ کند.

تا پیش از سال ۶۱ در ماده ۴۱۷ قانون مدنی چنین آمده بود: «اگر غبن به مقدار خمس قیمت یا بیش‌تر باشد فاحش است.» در پایان این ماده چنین ذکر شده بود: «در کمتر از مقدار مزبور در صورتی فاحش است که عرفا قابل مسامحه نباشد.»

بنابراین تا پیش از سال ۶۱، صرف نظر از ارزش معامله، اگر اختلاف قیمت پرداخت شده و قیمت واقعی ملک یک پنجم یا بیش‌تر بود، حق استفاده از خیار غبن برای فردی که ضرر کرده ایجاد می‌شود. اما ایجاد این حق برای اختلاف قیمتی کمتر از یک پنجم، به عهده عرف واگذار شده بود.

ماده ۴۱۷ قانون مدنی در سال ۶۱ به این نحو اصلاح شد: «غبن در صورتی فاحش است که عرفا قابل مسامحه نباشد.»

در واقع تا قبل از سال ۶۱ تا حدی تکلیف در خصوص خیار غبن روشن بود. اما پس از اصلاح این ماده از قانون مدنی، تکلیف حد و حدود فاحش بودن ضرر و زیان در هاله‌ای از ابهام فرو رفته است. بنابراین در حال حاضر، کار اثبات غبن هم برای شاکی و هم برای قاضی، تبدیل به امری پیچیده شده است.

شرط بعدی برای تحقق خیار غبن فاحش، جهل مغبون است که در ادامه به آن می‌پردازیم.

شرایط تحقق خیار غبن فاحش: جهل مغبون

شرایط تحقق خیار غبن فاحش: جهل مغبون

اثبات جهل برای مغبون بسیار ساده است. اما اثبات غلط بودن ادعای جهل، برای طرف دیگر معامله دشوار است.

جهل مغبون یعنی فردی که دچار ضرر و زیان شده نسبت به قیمت واقعی ملک ناآگاه باشد. این ناآگاهی می‌تواند در ۲ حالت مختلف بروز کند:

  1. ناآگاهی به علت غفلت و کوتاهی در خصوص بررسی قیمت‌ها
  2. شک و تردید در خصوص ارزش واقعی ملک

از دید قانون‌گذار، هر دو حالت برای پذیرش جهل مغبون کفایت می‌کند. یعنی حتی اگر خریدار یا فروشنده بر اثر کوتاهی و غفلت از ارزش واقعی ملک بی‌اطلاع باشد، باز هم شرایط جهل مغبون برای ایجاد حق استفاده از خیار غبن شامل حال او می‌شود.

به عبارت دیگر از دید قانون‌گذار، علم فرد امکان استفاده از خیار غبن را از بین می‌برد، نه غفلت یا تردید او. چرا که اگر فرد نسبت به ضرر و زیان خود آگاه باشد و کاری انجام دهد که متضرر شود، مسئولیت آن به عهده خود اوست. در غیر این صورت قانون امکان استفاده از خیار غبن را برای وی فراهم می‌کند.

در آموزش «کارشناسی ملک و کارشناسی قیمت» با انواع روش‌های برآورد ارزش واقعی ملک در تمام نقاط کشور آشنا می‌شوید.

راه اثبات جهل مغبون (فردی که دچار ضرر و زیان شده)، تقریبا آسان است. چرا که صرفا ادعای مغبون نسبت به اینکه در خصوص ارزش واقعی ملک آگاهی نداشته کفایت می‌کند.

حتی اگر از ظاهر امر به نظر نرسد که مغبون از قیمت ملک اطلاع نداشته (مثلا فرد مغبون در کار ساخت و ساز باشد)، باز هم اعتراف به جهل به همراه قسم، در دادگاه مورد پذیرش واقع می‌شود.

بنابراین در خصوص جهل مغبون، شاکی کار دشواری پیش رو ندارد و این کار طرف دیگر معامله است که باید بتواند عدم جهل شاکی را اثبات کند.

نکته بسیار مهم این است که این خیار در مبایعه‌نامه‌های رسمی که از سوی اتحادیه‌های املاک در اختیار بنگاه‌های معاملات ملکی و آژانس‌های املاک قرار می‌گیرد، اسقاط شده است. یعنی در مبایعه‌نامه و اجاره نامه، متنی مبنی بر اسقاط کافه خیارات آماده است.

در ادامه در خصوص علت اسقاط خیار غبن فاحش توضیحاتی ارائه می‌کنیم.

چرا خیار غبن فاحش در قراردادهای ملکی اسقاط می‌شود؟

بسیاری از وکلا اعتقاد دارند خریدار و فروشنده نباید قراردادی که در آن از اسقاط کافه خیارات استفاده شده را امضا کرد. چرا که شما به راحتی حق خود برای فسخ قرارداد را از بین می‌برید.

هر چند از بسیاری جهات این حرف صحیح است. اما تجربه عملی نشان داده است که اسقاط خیاراتی چون خیار غبن فاحش به دوام و قوام قراردادهای ملکی کمک می‌کند. به هر حال انتخاب با شماست. می‌توانید درخواست کنید اسقاط کافه خیارات از قرارداد ملکی حذف شود، اما باید از عواقب آن نیز آگاه باشید.

بازار املاک در بازه‌های زمانی مختلف، مخصوصا در دوران رونق، دارای نوسانات بسیار زیادی است. به نحوی که قیمت ملک حتی در یک روز افزایش چشمگیری می‌یابد. در این حالت بعید نیست فروشنده طمع کرده و بخواهد قرارداد را فسخ کند.

یا فرض کنید پس از انجام معامله، ملکی با شرایط بهتر پیدا به خریدار معرفی شود و او بخواهد معامله را فسخ کند. جدا از اینکه در مثال‌های بالا امکان اثبات غبن فاحش وجود دارد یا خیر، به هر حال یک معامله که می‌توانست برای هر دو طرف منطقی باشد، دچار سرنوشتی نامشخص می‌شود.

همانطور که دیدید، استفاده از خیار غبن فاحش جهت فسخ قرارداد ملکی، برای هر دو طرف معامله دردسرهایی به همراه دارد. از یک سو شاکی با پیچیدگی اثبات فاحش بودن ضرر روبرو است. از سوی دیگر، متشاکی (طرف دیگر قرارداد)، باید بتواند عدم جهل شاکی نسبت به قیمت را اثبات نماید.

توصیه ما در خصوص این خیار و اسقاط آن

به هر حال توصیه ما این است که هر دو طرف قرارداد با چشمانی باز و کاملا آگاهانه وارد جلسه فروش شوند. به جرات می‌توان گفت خرید و فروش ملک بزرگترین معامله‌ای است که اغلب افراد در عمر خود انجام می‌دهند. بنابراین برای انجام چنین معامله‌ای هرگز عجولانه عمل نکنید.

برای انجام معاملات ملکی ابتدا آگاهی‌های لازم را کسب کرده و اطلاعات مورد نیاز را بدست آورید. به این ترتیب مجبور نمی‌شوید برای جبران ضرر و زیان احتمالی، چشم امید به استفاده از خیار غبن فاحش یا سایر خیارات بدوزید.

در صورتی که سوالی در خصوص خیار غبن فاحش، نحوه فسخ قرارداد ملکی با استفاده از آن و… دارید، سوالات خود را در انتهای همین مقاله در بخش نظرات مطرح کنید. در اسرع وقت به سوالات ثمن معامله چیست؟ شما پاسخ می‌دهیم.

شرایط صحت معاملات

شرایط صحت معاملات

تعریف معامله
معامله یا بستن قرارداد که در اصطلاح حقوقی به آن عقد گفته می‎شود روابطی است که به موجب آن یک یا چند شخص در مقابل اشخاص دیگر نسبت به ایجاد ماهیتی حقوقی اقدام می کنند. يكي از شايع ترين عقود معمول در جامعه عقد بيع است و بعد از توافق فروشنده و خريدار در ثمن (قيمت) و مبيع (مالي كه قصد فروش آن را دارند)، به محض اينكه فروشنده بگويد فروختم و خريدار بگويد خريدم، عقد ايجاد مي‌شود و آثار خود را كه انتقال مالكيت است، ايجاد مي‌كند. بنابراين اگر بعد از عقد قيمت مال كم يا زياد شود، اين تغيير قيمت در مال انتقال گيرنده (خريدار) ايجاد مي‌شود.
با این توصیف عقد عمل حقوقی است که برای ایجاد آن اراده دوطرف لازم است و دو یا چند نفر باید توافق کنند تا از توافق اراده آن‌ها عقد به وجود بیاید، به طوری که در عقد بیع توافق دو اراده خریدار و فروشنده و در عقد ازدواج رضایت زن و مرد لازم است.

شرایط صحت معاملات
در هر قراردادی که بین دو طرف بسته می شود، باید شروطی در نظر گرفته شود. یعنی هنگام انجام هر معامله ای طرفین آن باید دارای قصد و رضا و اهلیت باشد و از دو شرط معین بودن مورد معامله و مشروعیت برخوردار باشند.
طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی، قصد طرفین و رضای آن‌ها، اهلیت طرفین، وجود ثمن معامله چیست؟ موضوع معین برای معامله و مشروعیت جهت معامله از شرایط اساسی و لازم در عقد است که بدون آن‌ها عقد اساساً باطل است.
هرگاه یکی از این چهار شرط در عقد وجود نداشته باشد، عقد وجود خارجی پیدا نمی‌کند و یا ممکن است مانند فرض کراهت غیر نافذ باشد که در این حالت هم باطل است، لیکن با تأیید (تنفیذ) بعدی اصلاح پذیر است.

قصد و رضا
یکی از شرایط اساسی صحت هر معامله ای، قصد و رضای طرفین است. البته شایان توجه است که دو واژه قصد و رضا از نظر حقوقی با یکدیگر فرق دارند. قصد عبارت از اراده قلبي و تصمیم قطعی بر انجام معامله است. فقدان قصد که عامل بطلان معامله است، مانند اینکه کسی در حال مستی یا بیهوشی یا در خواب معامله کند که آن معامله به واسطه‌ فقدان قصد باطل است.
منظور از رضا همان رضایت و تمایل داشتن به انجام معامله است، مرحله ای است که شخص به لحاظ وجود شرایطی خاصی متمایل به انجام معامله می شود و اگر هر یک از طرفین بنا به عللی رضایتش مخدوش باشد مانند اینکه شخصی برای نجات جان فرزندش که ربوده شده است، ملک خود را به ربایندگان بفروشد در این صورت، معامله غیر نافذ محسوب می‎گردد و پس از فراهم شدن شرایط با اعلام رضایت، عقد صحیح والاّ باطل خواهد بود.
نکته ای که در اینجا باید مورد توجه قرار گیرد اینکه اولاً: اکراه باید در حدی باشد که آزادی تصمیم و اراده را از شخص باشعوری سلب کند. بنابراین ترس از کسی بدون آن که تهدیدی در میان باشد اکراه محسوب نمی‎شود. اگر اکراه کننده شخصی را تهدید به آبروریزی کند و شخص تهدید شده بداند که اکراه کننده نمی تواند تهدیدش را اجرایی کند یا خودش بدون مشقت قادر به دفع اکراه باشد و معامله را انجام ندهد، مکره محسوب نمی شود.
ثانیاً: اضطرار در معامله خدشه‌ای به اعتبارآن وارد نمی‌سازد، مانند اینکه فردی بلحاظ تأمین هزینه های درمان همسرش ناچار به فروش خودروی خود می‎گردد. بر خلاف اکراه که فشاری بیرونی است، اضطرار فشاری است که از درون به طرف معامله تحمیل شده و منشاء بیرونی ندارد.
ثالثاً: در مورد معامله نباید اشتباهی صورت پذیرد والا رابطۀ حقوقی بین طرفین معامله ایجاد نمی‎شود. مثلا هرگاه کسی به مغازه ای می‎رود، و قیمت پیراهنی را بپرسد و آن را بخرد بعد در موقع بسته بندی معلوم گردد که فروشنده قیمت زیر پیراهنی را گفته و آن را فروخته است، این معامله نسبت به هیچ‌یک از پیراهن و زیر پیراهنی واقع نمی‎شود.

اهلیت طرفین
یکی دیگر از شروط صحت قرارداد، داشتن اهلیت در متعاملین است. یعنی اینکه دو طرف معامله باید رشید، بالغ و عاقل باشند. بنابراین افرادی که سن آنها زیر 18 سال است و یا دارای جنون دائمی و یا ادواری هستند، اهلیت نداشته و تنظیم قرارداد با آنها باطل است.
منظور از اهلیت، شایستگی است که انسان برای دارا شدن حق و اعمال آن پیدا می‌کند که به اهلیت استیفا و تمّتع تقسیم می‎شود. به شایستگی انسان برای اعمال حقوقی، اهلیت استیفا گفته می‌شود.
شایستگی انسان برای دارا شدن حقوق مدنی و بهره‌مندی از آن، به صورتی که دارای حق و تکلیف شود را اهلیت تمتع گویند. هر انسانی به محض زنده متولد شدن تا هنگام مرگ دارای اهلیت تمتّع است. بر خلاف اهلیت تمتّع، بعضی از افراد مانند افراد صغیر و مجنون دارای اهلیت استیفا نیستند.
در خصوص جنون به بیان ساده تر دیوانگی، طبق ماده 213 قانون مدنی: مجنون دائمی مطلقاً و مجنون ادواری در حال جنون نمی تواند هیچ تصرفی در اموال و حقوق مالی خود کند؛ هر چند ولّی یا قیم بتواند نقض او را رفع کند. البته هیج معامله ای را نمی توان به خاطر جنون معامله کننده، باطل اعلام شود، مگر آنکه ثابت شود این معامله در زمان جنون فرد انجام شده است.
در قوانین، ما به کسی که در همه اوقات دچار اختلال اعصاب و نقص عقل می شود، مجنون دائمی و به کسی که گاهی عقل وی زوال می یابد، مجنون ادواری گفته می شود.

مشروعیت جهت معامله
منظور از جهت معامله، عبارت از غرض و هدف اصلی از انجام معامله است و یک امر شخصی و متغیر است که در ذهن هریک از طرفین عقد است. بر خلاف علت که در اکثر معاملات یکسان بوده و شامل هدف مستقیمی است که شخصی از تشکیل معامله انتظار دارد. برای مثال شخصی خانه‌ای را برای مشارکت در ساخت معامله می‎کند، دیگری برای تبدیل آن به دفتر تجاری، سومی برای تهیه پول درمان و. در همه این موارد علت از معامله یکی بوده که همان انگیزه مادی یعنی تحصیل مال است. اما جهت دارای عنصری تصوری و معنوی می باشد مانند بدست آوردن ثمن معامله در فروش خانه، که در هر معامله ای حسب مورد متفاوت است.
مطابق مقررات قانون مدنی ایران، تا وقتیکه جهت معامله جنبه شخصی دارد و در قرارداد نیامده است، نامشروع بودن آن سبب بطلان قرارداد نمی‎شود، زیرا ممکن است طرف مقابل اساساً از آن مطلع نباشد و لذا حکم به بطلان موجب ضرر وی شود. اما اگر در معامله ذکر شود، به علت اینکه دیگر وصف شخصی و خصوصی ‎ندارد، قانونگذار به منظور صیانت از منافع جامعه وارد می‎شود و به اقتضای حفظ نظم عمومی آن را باطل اعلام می‎کند.
با این توصیف، جهت نامشروع در صورتی موجب بطلان معامله می‌شود که در قرارداد ذکر شده باشد مانند اینکه هنگام اجاره محلی در اجاره نامه قید شود که جهت تأسیس قمارخانه و یا عرضه مشروبات الکلی به اجاره داده شده است. البته معامله بر روی مالی که نسبت به برخی ممنوع و نسبت به بعضی دیگر مجاز باشد، اشکالی ندارد مانند تهیه مواد منفجره که تحت نظر مقامات مربوطه انجام می شود و به قصد فروش به ارتش و نیروهای مسلح صورت می پذیرد.

معین بودن موضوع معامله
مال یا عملی که موضوع انتقال یا تعهد ناشی از معامله قرار گیرد، مورد معامله نامیده که ممکن است مال باشد که متعهد، تسلیم آن را تعهد می‌کند، مانند خرید و فروش نسیه که فروشنده موضوع معامله را هنگام تنظیم قرارداد تحویل می‎دهد لیکه بهای آنرا بصورت اقساط یا یکجا متعاقباً دریافت می‎کند. در پاره ای اوقات مورد معامله، انجام عمل خاصی است، مثل گارانتی‌های سرویس خودرو در شرکت‌های خودروسازی. همچنین مورد معامله می‌تواند ترک عمل خاصی باشد، مانند عدم افشای اسرار شغلی شرکتی صاحب برند به غیر.
از جهتی دیگر نیز، هر یک از طرفین معامله باید قصد انشاء معامله‌ای را کند که طرف دیگر قصد انشاء آن را دارد. مثلاً چنانچه کسی پولی را به‎ قصد قرض به‎ شخصی بدهد، وی باید آن را به قصد قرض قبول نماید و هرگاه آن را به قصد بخشش قبول کند، هیچ یک از دو عقد قرض و هبه منعقد نمی‎شود.

عقد غیر نافذ
عقد غير نافذ عقدي است كه عدم رعايت شرايط انعقاد آن به حدي نيست كه موجب بطلان گردد، اما به لحاظ وجود نقص ترتيب آثار بر آن نياز به تنفيذ و تكميل دارد. نقص احتمال دارد مربوط به فقدان يكي از شرايط قانوني صحت عقد و يا انجام آن بوسيله شخصي كه حق انعقاد نداشته، باشد. در واقع این عقد ارکان لازم برای صحت را دارا می‎باشد ولی به علت پاره‎ای از نواقص، مقنّن آن را متزلزل تلقی کرده است. یکی از موارد آن عقد فضولی است که به معنای عامیانه، یعنی سرک کشیدن در اموال و دارایی دیگران، نزدیک است.
بدین صورت که فردی بدون اجازه مالک در اموال وی بصورت مثلاً فروش یا اجاره و رهن، دخالت و تصرف ‌کند. چنین قراردادهایی که معامله‌ فضولی لقب دارد به دليل اينکه فرد معامله‎کننده بر خلاف مورد وکالت، از طرف صاحب مال اذن و اجازه انجام معامله را ندارد، غیر نافذ است.
به عبارت دیگر، از نظر حقوقی اين معاملات نه باطل هستند و نه صحيح، بلکه غیرنافذ هستند و تعيين تکليف آن‌ها بستگی به اجازه صاحب مال دارد که چنانچه مورد تأیید مالک قرار گرفت صحیح و الاّ باطل است.
وجه دیگر معامله فضولی این است که چنانچه همراه با سوء نیت باشد جرم تلقی و مرتکب تحت عنوان جرم فروش مال غير و به اتهام کلاهبرداری مورد تعقيب قرار می‎گيرد.
همچنین عقد اکراهی و عقد صغیر در زمره عقود غیر نافذ هستند و اجازه بعدی مالک یا ولّی می‎تواند عقد را کامل و منشاء اثر سازد. مثلاً پسر 14 ساله ای که غیر رشید تلقی می‎شود، دوچرخه ای خریداری می‎کند که چنانچه ولّی او تأیید و باصطلاح حقوقی تنفیذ کند، معامله صحیح و الاّ باطل است.

عقد قابل فسخ
عقد قابل فسخ به عقد صحیحی اطلاق می‎شود که یکی از طرفین یا هر دو آنها بتواند آنرا بر هم زند. این عقد به دو دسته تقسیم می‎شود الف) عقد جائز و آن عقدیست که طبیعتاً قابل انحلال می‎باشد مانند عقد وکالت که طرفین هر وقت که بخواهند می‎توانند آنرا برهم زنند. ب) عقد لازم قابل فسخ که طبیعتاً قابل فسخ نمی باشد لیکن به جهاتی حق فسخ در آن موجود است.
در فرق بین عقد غیر نافذ و عقد قابل فسخ باید گفت؛ عقد غیر نافذ قراردادی ناقص است که با تنفیذ و اجازه بعدی کامل و با رد "کان لم یکن" می شود. لیکن عقد قابل فسخ قراردادی کامل است که از تاریخ تحقق فسخ، اثر خود را از دست می دهد.

آثار معاملات
قانون مدنی آثار بیع را در مادۀ 362، چنین بیان می‌کند: از آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد اینکه؛ به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود. چنانکه این حکم را ناظر به صورتی بدانیم که مبیع مال معین مانند آپارتمان یا ملک مشخصی است، هرگاه معامله ای انجام ‎شود، یکی از الزاماتی که بر عهده فروشنده قرار می‌گیرد، از یکطرف به نام کردن رسمی مبیع چنانچه ملک و مستغلات یا خودرو باشد، و از طرفی دیگر تسلیم و تحویل آن، چنانچه موضوع معامله کالا مانند مواد خوراکی باشد.
با این توصیف از آنجاییکه به محض وقوع بیع، مالکیت خریدار محقق می‎شود، لذا از فاصله عقد تا تسلیم کالا مسئولیت تلف آن به وی منتقل می‌شود، در حالی که اگر کالا قبل از تسلیم تلف شود به اصطلاح عامیانه از کیسه فروشنده رفته، و لذا وی حقی نسبت به بهای پرداختی ندارد.
از طرفی دیگر در صورتی که مثلاً خودرو خاص و معینی موضوع معامله قرار گرفته، باید در حین عقد موجود باشد.
بدیهی است در این مثال، چنانچه خودروی مورد معامله قبل از تحویل آتش بگیرد، با توجه باینکه در حکم تلف است و به جهت اینکه قدرت بر تسلیم آن وجود ندارد، از موارد بطلان تلقی نمی‎شود بلکه بنا به ماده 387 قانون مدنی از مصادیق تلف قبل از قبض است که حکم آن انفساخ معامله می‎باشد. در مثال اخیر چنانکه به تفصیل خواهیم گفت، از جمله تفاوتهای بین انفساخ و بطلان این است که، در صورت انفساخ معامله از ابتدا صحیح بوده ولی به دلیل آتش سوزی تحویل خودرو غیر ممکن می‎گردد لذا چون خریدار، مالک خودرو از زمان عقد تا حین برهم خوردن معامله بوده، ترقی و تنزل قیمت نیز متعلق به اوست. لذا فروشنده ضمن تکلیف به باز پس دادن بهای معامله، باید در صورت افزایش قیمت ما به‎التفاوت آنرا نیز به خریدار بدهد. اما در مورد ابطال نظر باینکه معامله از ابتدا باطل بوده و مانند این است که اصلاً معامله ای صورت نگرفته، فروشنده تکلیف به استرداد بهای معامله و خریدار موظف به اعاده خودرو به فروشنده دارد. در واقع وقتی عمل حقوقی باطل است و از روز نخست به صورت قانونی و صحیح شکل نگرفته، هیچ اثری بر آن مترتب نمی باشد.
از طرفی دیگر، مقتضای معاوضی بودن عقد بیع این است که در قبال الزام مالک به تسلیم کالا، مشتری نیز به پرداخت بهای آن ملزم شود، بنابراین فروشنده می‌تواند اجرای این تعهد را از دادگاه بخواهد. پرداخت نکردن ثمن، بجز در مواردی که در شماره های آتی بحث خواهد شد، به هیچ وجه به بایع حق فسخ بیع را نمی‌دهد اما حق حبس و عدم ارائه کالا (یعنی نوعی گرو‎کشی) همچنان برای وی محفوظ است. منظور از حق حبس، اختیاری برای هر یک از طرفین قرارداد است که بر اساس آن حق دارند اجرای تعهد خود را موکول به اجرای تعهد دیگری کنند. برای مثال در عقد بیع خریدار می‌تواند پرداخت پول را به دریافت کالا منوط کرده و فروشنده نیز تحویل کالا را به تسلیم پول موکول کند. بنابراین به موجب عقد بیع، بایع ملزم به تسلیم مبیع و مشتری ملزم به تأدیه (پرداخت) ثمن خواهد بود.
در خصوص تعهدات مشتری نیز باید گفت؛ تعهد اولیه وی، پرداخت بهای معامله است و این پرداخت بر مبنای تراضی و توافقی است که بین فروشنده و خریدار وجود دارد زیرا این دو بر حسب قرارداد توافق کرده‌اند که دو تعهد در مقابل یکدیگر داشته باشند و نظر به همین ریشه قراردادی داشتن این التزامات است که تا زمانی که هر یک از طرفین، تعهد خود را انجام نداده است، دیگری می‌تواند از حق حبس استفاده کند. همچنین بایع می‌تواند در صورت دریافت نکردن ثمن، بر طبق اختیاری که قانون به او اعطا کرده و معروف به خیار تاخیر ثمن است، بیع را فسخ کند.
به عبارت دیگر طرفین به صورت ضمنی دریافت و پرداخت عوضین را پذیرفته و قرارداد را بر مبنای آن تنظیم کرده اند. به همین دلیل است که در تعریف عقد بیع گفته شده "تملیک عین به عوض معلوم" که بدیهی است که این دو طرف معامله باید تحویل و پرداخت شود. همانطوریکه در ماده 362 قانون مدنی تصریح شده عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع و مشتری را به تأدیه ثمن ملزم می‌کند. بنابراین تا زمانی که جزء اخیر این تعریف یعنی پرداخت محقق نشود، جزء نخست که انتقال مالکیت است، نیز به طور کامل بوجود نمی آید. زیرا چنانکه متعاقباً بحث خواهد شد، هر یک از طرفین می‌توانند با توجه به اختیارات ناشی از قانون، عقد را فسخ کنند.

نکات کلیدی در مبایعه نامه های معاملات املاک
- مشخصات فروشنده یا فروشندگان و همچنین خریدار یا خریداران را به طور کامل در قرارداد بیاورید. برای این کار حتماً مشخصات طرفین را با آنچه در مدارک شناسایی هست تطبیق دهید و به اعلام شفاهی اکتفا نکنید.
- مشخصات و امکانات مورد معامله از جمله مشخصات کامل سندی ملک و هرگونه امکاناتی که در زمان معامله ویا در زمان تحویل ملک به خریدار در تعهد فروشنده میباشد را در قرارداد بیاورید.
- بهای (ثمن) مورد معامله را به دقت و به طور شفاف در قرارداد بیان کنید.
- زمانبندی و چگونگی پرداخت بهای ملک مورد معامله را به صورت کاملا دقیق مشخص کنید. هرگونه توافق در این مورد را مکتوب کنید و چیزی را نانوشته نگذارید.
- در خصوص پرداخت مابقی قیمت می توانید این نکته ذکر کنید که در صورت عدم پرداخت در تاریخ مقرر، فروشنده می تواند فسخ معامله را اعلام نماید و معامله را برهم زند.
- در مورد زمانبندی پرداخت ها یا تحویل ملک، چنانچه خواستید تغییری ایجاد کنید، حتما به صورت کتبی و با امضای دو طرف قرارداد این کار را بکنید.

عقد بیع یا قولنامه چیست ؛ ارکان و شرایط بیع

حتما تا کنون خرید و فروش را تجربه کرده‌اید، برای این کار اگر کالای مورد معامله دارای سند مالکیت باشد یا کالای ارزشمندی باشد، لازم است مابین خریدار و فروشنده قرارداد یا قول‌نامه‌ای نوشته شود تا درستی معامله از لحاظ قانونی قابل اثبات باشد. در این مقاله با ما همراه باشید تا با اصطلاحات قانونی و روش عقد بیع یا قولنامه آشنا شوید.

بیع چیست؟

این واژه در حقیقت به قراردادی گفته می‌شود که میان فروشنده و خریدار بسته می‌شود و در آن شرایط خرید و فروش، قیمت، تاریخ معامله و مشخصات کالای مورد نظر به دقت ثبت خواهد شد. در اصطلاح قانونی به این نوع قرارداد، عقد بیع یا بیع‌نامه نیز گفته می‌شود. به استناد بیع، مالک یا صاحب ملک، کالا یا وسیله، موظّف می‌شود تا در قبال دریافت مبلغی مشخّص، کالای خود را در اختیار خریدار قرار بدهد و خریدار یا مشتری نیز مکلّف است که مبلغ تعیین شده را پس از دریافت کالا، به فروشنده پرداخت کند.

ارکان بیع

در یک قرارداد خرید و فروش یا بیع، ارکان یا اصطلاحاتی وجود دارد که ممکن است در یک معامله با آنها برخورد کنید، پس لازم است به خوبی با آنها آشنا باشید تا در عقد قرارداد دچار مشکل نشوید:

متعاملین (بایع و مشتری):

همان‌طور که پیش از این اشاره شد، در بیع (فروش) دو طرف معامله وجود دارند که یکی از آنها فروشنده است در اصطلاح حقوقی بایع خوانده می‌شود و دیگری خریدار یا مشتری می‌باشد. به هر دو طرف قرارداد، متعاملین گفته می‌شود که از لحاظ قانونی باید دارای شرایطی باشند که در ادامه بیان می‌کنیم.

برای اینکه عقد بیع دارای صحّت قانونی و شرعی باشد، متعاملین باید در هنگام معامله بالغ و رشید بوده و از لحاظ عقلی در سلامت کامل باشند؛ در ادامه باید بدانید که با معامله کردن با افراد بیهوش، مست یا فرد فاقد قصد از نظر قانونی باطل است.

قبول و ایجاب:

انشا کردن یا قرائت معامله توسط فروشنده در اصطلاح ایجاب نامیده می‌شود و به اظهار رضایتِ خریدار به این قرارداد، قبول می‌گویند. به عنوان مثال فروشنده می‌گوید که من این خانه را به قیمت صد میلیون تومان به شما فروختم و مشتری بگوید که خریدم؛ ایجاب و قبول از شرایط اصلی بیع (فروش) هستند.

مَبیع:

در هر قرارداد خرید و فروش کالایی وجود دارد که مورد معامله است و در ازای دریافت مبلغی مشخص، از فروشنده به مشتری انتقال داده می‌شود، به این کالا در قرارداد، مبیع گفته می‌شود. مبیع باید دارای شرایط مختلفی باشد تا عقد بیع از نظر قانونی وجاهت داشته باشد که در قسمت بعد به این شرایط اشاره خواهیم کرد.

ثَمَن:

یکی از ارکان اصلی بیع (فروش)، وجه یا پولی است که خریدار بابت خرید کالا یا مبیع به فروشنده یا بایع پرداخت می‌کند. توجه داشته باشید که در معامله باید در روش دریافت ثمن دقت لازم به کار گرفته شود.

شرایط مبیع

در قسمت پیش اشاره کردیم که مبیع یا کالای مورد معامله باید دارای شرایط یا اوصافی باشد که از نظر قانونی عقد بیع صحیح تلقّی شود؛ در ادامه با اوصاف یا شرایط مبیع آشنا می‌شویم:

مالیّت داشتن:

مشخص است که کالای مورد معامله یا مبیع باید دارای ارزش ریالی یا مالیّت باشد؛ امّا نکته‌ی قابل ذکر این است که این مالیّت گاهی اوقات از دید عموم وجود ندارد و مبیع فقط از نظر بایع و مشتری دارای ارزش است که در این صورت هم معمله صحیح است و نیازی نیست که مبیع از نظر تمام مردم ارزشمند باشد یا دارای مالیّت باشد. به عنوان مثال بعضی کالاها کلکسیونی هستند یا از نظر عموم، اشیاء بی‌ارزش قدیمی تلقّی می‌شوند که فقط برای شخص بایع و مشتری‌های خاص مالِت دارند.

موجود بودن:

یکی از شرایط مهم مبیع، این است که هنگام عقد بیع (فروش) باید عینیّت داشته باشد، یعنی موجود باشد. به عبارت ساده‌تر خرید و فروش کالا یا مبیعی که وجود خارجی نداشته باشد، از نظر قانونی باطل است؛ مثلا باغ‌داری قرارداد می‌بندد که یک تن از محصولات خود را در ازای مبلغی به مشتری بفروشد، در حالی که این مقدار از محصول را موجود ندارد، در این صورت معامله باطل است.

معیّن و معلوم بودن:

در بیع یا قرارداد خرید و فروش باید مورد معامله کالایی مشخص و معلوم باشد، در صورتی که مبیع یا کالا مردّد و نامعلوم باشد، قرارداد وجاهت قانونی ندارد و باطل است. در اصطلاح مبیع باید قابلیّت تسلیم داشته باشد و معامله‌ای که مبیع در آن بین دو چیز مردّد باشد و بایع و فروشنده ندانند که دقیقا کالای مورد معامله چه شرایطی دارد و چیست؟ معامله باطل است.

قابلیّت خرید و فروش:

همان‌طور که می‌دانید کالای مورد معامله یا مبیع باید از نظر قانونی قابل فروش باشد، در غیر این صورت عقد بیع (فروش) اساسا باطل می‌شود. ماده‌ی ۳۴۸ قانون مدنی می‌گوید: «بیعِ کالایی که خرید و فروش آن ممنوع اعلام شده، باطل است.»

خرید و فروش مبیع به دلایل مختلفی می‌تواند غیرقانونی اعلام شود ثمن معامله چیست؟ ثمن معامله چیست؟ که در ادامه آنها را بیان می‌کنیم:

  • خرید و فروش اموالی که متعلق به عموم مردم است یا اصطلاحا جزء اموال عمومی است، غیرقانونی بوده و این اموال نمی‌توانند متعلق به شخص یا افراد خاصی باشند؛ مانند: راه‌ها و جاده‌ها، پل‌ها، پارک‌ها و باغ‌های ملّی.
  • معامله‌ی بعضی کالاها به دلیل حفظ منافع عموم جامعه، توسط قانون ممنوع اعلام می‌شود؛ مثلا: اشیاء قدیمی ارزشمند، اسلحه یا مواد مخدّر.
  • گاهی نیز مالک، مال خود را غیر ثمن معامله چیست؟ قابل فروش اعلام می‌کند که این اموال نیز قابلیت مبیع شدن ندارند و خرید و فروش آنها قانونا و شرعا باطل است؛ مانند املاک وقفی.

شرایط صحیح بودن بیع (فروش)

گذشته از شرایطی که مبیع باید داشته باشد، عقد قرارداد خرید و فروش هم شرایطی دارد که تنها در صورت وجود آنها معامله از نظر قانونی صحیح تلقّی می‌شود:

اراده‌ی متعاملین:

اصلی‌ترین شرط در صحّت معامله یا بیع، داشتن قصد و رضایت از طرف متعاملین یا طرفین قرارداد است. بایع و مشتری هر کدام باید در شرایط آزادی فکر و اراده و با رضایت کامل عقد بیع (فروش) را جاری کنند و در غیر این صورت معامله باطل خوانده می‌شود. به عنوان مثال ممکن است فردی اموال پدر یا برادر خود را بفروشد که این معامله در حالت نارضایتی مالک حقیقی صورت گرفته و باطل است. در مثال دیگری ممکن است شخص بایع با تهدید مجبور به فروش گردد که در این حالت نیز بیع از نظر شرع و قانون باطل است.

اهلیّت داشتن متعاملین:

طرفین قرارداد در زمان خرید و فروش باید اهلیّت داشته باشند، یعنی عاقل، رشید و بالغ محسوب شوند تا بیع وجهه‌ی قانونی داشته باشد.

شرایط مورد معامله:

پیش از این اشاره شد که مبیع یا کالای مورد معامله باید شرایط خاصی را دارا باشد تا معامله صحیح اعلام شود؛ علاوه بر آن مورد معامله حتما باید عمل، کالا یا مالی باشد که طرفین به تسلیم و انجام آن متعهد باشند و هم‌چنین مورد معامله مشروع باشد.

شرایط جهت معامله:

به انگیزه‌ای که متعاملین از عقد بیع (فروش) دارند، جهت معامله گفته می‌شود. جهت معامله نیاز نیست در قرارداد ثبت شود، امّا در صورت ثبت شدن حتما باید مشروع باشد تا معامله صحیح محسوب شود.

آثار بیع

بر اساس ماده ۳۶۲ قانون مدنی، اگر قرارداد بیع یا همان خرید و فروش به درستی انجام شده باشد، آثار حقوقی آن به شرح زیر خواهد بود:

  • به محض وقوع عقد بیع، مشتری مالکِ مال مورد معامله و خریدار صاحب مبلغ پرداختی یا همان ثمن خواهد بود؛ به عبارت دیگر بیع از عقود تملیکی به حساب می‌آید و به محض وقوع آن اگر چه هنوز مال به خریدار تسلیم نشده باشد و ثمن به فروشنده پرداخت نشده باشد، از نظر حقوقی مال متعلق به خریدار است و ثمن متعلق به فروشنده.
  • قرارداد خرید و فروش، فروشنده را در قبال مال مورد معامله و خریدار را در قبال ثمن (مبلغ پرداختی) ضامن قرار می‌دهد؛ یعنی مثلا اگر پس از عقد بیع مشخص شود که مال متعلق به شخص سومی بوده است، فروشنده در قبال بازگرداندن مبلغ به خریدار ضامن خواهد بود و اگر خریدار چکی بلامحل به فروشنده بدهد، در قبال آن مسئول است.
  • بیع فروشنده را ملزم می‌کند تا مالِ مورد معامله را به خریدار تسلیم کند.
  • هم‌چنین به موجب عقد بیع خریدار موظف می‌شود تا مبلغ پرداختی را بدون کم و کاست به فروشنده تسلیم کند.

اوصاف عقد بیع

بر اساس قانون اوصاف و ویژگی‌هایی برای عقد بیع در نظر گرفته شده است که در ادامه می‌خوانید:

تملیکی بودن:

روشن‌ترین ویژگی قرارداد خرید و فروش، تملیکی بودن آن است، یعنی نتیجه آن انتقال مالکیت مالی مشخص از فردی به فرد دیگر است؛ به عبارتی اگر قرارداد به صورت صحیح انجام شود، به موجب آن مبیع یا همان مورد معامله از مالکیت فروشنده خارج شده و به تملّک خریدار درمی‌آید.

معوّض بودن:

ویژگی دیگر عقد بیع، معوض بودن آن است، یعنی در آن هر یک از طرفین معامله در قبال مالی که به دیگری پرداخت می‌کند، صاحب مال دیگری می‌شود.

لازم بودن:

قرارداد خرید و فروش، عقدی لازم به حساب می‌آید، یعنی هیچ‌کدام از طرفین نمی‌توانند آن را بر هم بزنند مگر اینکه بر اساس شرایطی که در قانون تعریف شده برای یکی از آنها اختیار فسخ در نظر گرفته شده باشد یا توافقی بین طرفین صورت بگیرد.

رضایی بودن:

هم‌چنین عقد بیع، قراردادی رضایی محسوب می‌شود، یعنی به محض اینکه دو طرف برای خرید و فروش توافق و رضایت داشته باشند، عقد شکل گرفته است و نیازی به تشریفات دیگری نخواهد بود.

خیارات مختص عقد بیع:

با توجه به اینکه بیع عقدی لازم است و برای فسخ آن نیاز به وجود شرایطی قانونی است، خیاراتی برای این کار در نظر گرفته شده است؛ امّا بعضی از این خیارات فقط مختص عقد بیع هستند:

  • خیار مجلس: این خیار تنها متعلق به بیع است که در آن خریدار و فروشنده پیش از ترک مجلس خرید و فروش، حق فسخ دارند.
  • خیار حیوان: این مورد نیز تنها مختص خرید و فروش مربوط به حیوان است که خریدار می‌تواند تا سه روز پس از معامله آن را بر هم بزند.
  • خیار تأخیر ثمن: در این مورد که مختص بیع است اگر مورد معامله مالی معیّن بوده و برای تسلیم آن و پرداخت ثمن زمانی تعیین نشده باشد و پس از سه روز نه کالا به خریدار تحویل شده باشد و نه مشتری تمام مبلغ مورد نظر را به فروشنده تسلیم نموده باشد، حق فسخ برای فروشنده خواهد بود.

سخن پایانی

در تنظیم انواع عقد بیع و رسیدگی به دعاوی مربوط به آن حتما از مشاورین زبده و کارشناسان پلتفرم حقوقی ترازو کمک بگیرید تا دچار خسارات ناشی از ناآگاهی از قانون نشوید.

مقالات مرتبط

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

برو به دکمه بالا